Что такое траншевая ипотека

На рынке недвижимости есть вид ипотечного кредитования, о котором знают не все покупатели. Это – траншевая ипотека. Такой способ кредитования снижает нагрузку на заемщика в первые годы и может оказаться более выгодным, чем классическое ипотечное кредитование. Разберемся, какие преимущества имеет траншевая ипотека, что это простыми словами и какую недвижимость можно купить с ее помощью. 

Содержание:

Как работает ипотека траншами

Условия траншевой ипотеки

Кому подойдет эта программа

Пример

Плюсы траншевой ипотеки

Что можно купить с траншевой ипотекой

Как работает ипотека траншами

Схема поэтапного кредитования давно используется для финансирования жилищного строительства в Европе и Северной Америке, но у россиян пока не получила большой популярности. Более того – далеко не все покупатели, планирующие взять кредит на приобретение квартиры или дома, знают, что значит ипотека траншами.

Суть траншевой ипотеки в том, что сумма, которую банк предоставляет для покупки жилья, делится на две или более части. Первая выплачивается сразу, а остальные – в оговоренные сроки. Впервые в России такую схему кредитования запустил «Сбербанк» совместно с несколькими застройщиками. 

Условия траншевой ипотеки

Этот вид кредитования похож на приобретение первичной недвижимости в рассрочку. Условия траншевой ипотеки могут меняться в зависимости от договора, но в классическом варианте сумму займа делят на две части:

• 30% выплачивается непосредственно после подписания ипотечного договора;
• 70% переводится на эскроу-счет незадолго до сдачи дома в эксплуатацию, не позднее, чем за 4 месяца до планового срока сдачи.

Соответственно, график платежей заемщика также делится на две части. На первом этапе, до сдачи дома в эксплуатацию, ежемесячные платежи будут относительно небольшими. После сдачи объекта платеж вырастет, так как будет рассчитываться из полной суммы кредита. 

Точные условия кредитования обычно устанавливаются застройщиком. Например, у ГК «Навигатор.Девелопмент» есть акция «Квартира в ипотеку за 1 рубль в месяц» – по сути, это и есть ипотека траншами. 

Кому подойдет эта программа

Программа будет выгодна нескольким категориям покупателей: 

1. Тем, кто заинтересован в небольших платежах в первые несколько лет после оформления ипотеки. Например, тем, кто не владеет собственным жильем, и пока дом строится, вынужден снимать квартиру или комнату.  Выгода очевидна: затраты на аренду и полноценный ипотечный платеж в сумме дают нешуточную нагрузку на бюджет, а платежи по траншевой ипотеке ниже именно в тот период, когда покупателю приходится арендовать жилье. 
2. Также программа траншевой ипотеки может заинтересовать тех, кто собирается продавать свое жилье и покупать квартиру в новостройке. В этом случае покупатель приобретает недвижимость в строящемся доме по выгодной цене, а затем гасит заём при помощи вырученных с продажи собственности средств. Если сделать это незадолго до срока перечисления второго транша, то переплата по кредиту будет существенно меньше. Подробнее о том, как выбрать квартиру в новостройке тут. 

Пример

Чтобы оценить выгоду программы, рассмотрим конкретный пример траншевой ипотеки в сравнении с классической. Два друга, Алексей и Василий, в одно и то же время решили купить квартиры в строящихся домах Тюмени в ипотеку. Алексей быстро выбрал подходящий для себя вариант и оформил классический ипотечный кредит со ставкой 14% годовых и сроком кредитования 15 лет. 

Квартира стоила 5 миллионов рублей, а первоначальный взнос за нее составил 20% от общей стоимости, то есть 1 миллион рублей. В итоге сумма ипотеки составила 4 миллиона рублей, а ежемесячный платеж — 53 270 рублей. На таких условиях Алексей выплатит банку за полный срок кредитования в 180 месяцев почти 9,6 миллиона рублей. 

Василий не спешил с выбором и внимательно изучил все имеющиеся варианты. Он учитывал не только процент по кредиту, но и будущие переплаты. В итоге пришел к выводу, что оформить траншевую ипотеку будет существенно выгоднее. Стоимость его квартиры была такой же, 5 миллионов рублей, первоначальный взнос — 20% от суммы покупки, а ставка — 14% в год. 

Посчитаем, какова будет переплата по такой программе. Первый транш от банка составил 30% от полной суммы кредита, то есть 1,2 миллиона рублей. Он выдается на 2 года, до сдачи дома в эксплуатацию. Ежемесячный платеж на эти 2 года рассчитывается по основным условиям ипотеки, включая ставку и полный срок действия договора. Поэтому сумма, которую Василий будет отдавать банку до перечисления второго транша, составит всего 15 981 рубль.

Сумма второго транша — 2,8 миллиона рублей. Это 70% от всей суммы кредита. Он перечисляется через 2 года после подписания договора, срок его действия — 13 лет. На этот период ежемесячный платеж составит 55 044 рубля. В результате за первые 2 года выплаты Василия составят 383,5 тысяч рублей, а за оставшиеся 13 лет — еще 8,6 миллиона рублей. В сумме это 8,97 миллиона рублей.

Разница между суммами, которые выплатят Алексей и Василий, составляет более 600 тысяч рублей в пользу поэтапной ипотеки. Этот пример наглядно показывает, что даже без дополнительных бонусов в виде возможности снимать жилье на время строительства ипотека траншами оказывается выгоднее классической.

Плюсы траншевой ипотеки

• Вы экономите на выплатах. Благодаря небольшим платежам до перечисления второго транша, общий объем переплаты по ипотеке снижается.

• Вы получаете небольшую финансовую нагрузку почти до самого момента сдачи дома. Поэтому вам легко платить за аренду жилья, есть возможность  отложить деньги на ремонт, мебель и бытовую технику. 

• Еще один плюс траншевой ипотеки – это возможность подготовиться к высоким платежам. Вносить обязательные платежи на первом этапе по силам даже тем, кто еще не достиг желаемого уровня заработной платы или ищет подработку. До того момента, как сумма ежемесячного взноса вырастет, практически каждый покупатель успеет сформировать финансовую подушку
• Рост платежа синхронизирован с возможностью сдать квартиру — если вы покупаете жилье с отделкой, то можете сразу сдать его и компенсировать рост затрат на ежемесячные выплаты за счет дохода от жильцов. 

Что можно купить с траншевой ипотекой

Возможности траншевой ипотеки не ограничиваются покупкой обычной квартиры в городском многоэтажном доме. По траншевой ипотеке в Тюмени застройщик ГК «Навигатор.Девелопмент» предлагает приобрести квартиры в малоэтажных домах.

Если вы хотите жить в тихом, экологически чистом и благоустроенном ЖК европейского формата всего в 10 минутах от центра Тюмени, при помощи ипотеки траншами можно купить квартиру в ЖК «Зеленые аллеи». 

Траншевая ипотека предоставляет возможность покупки жилья на выгодных условиях, остается только выбрать подходящий для вас вариант планировки и записаться на экскурсию. 

Больше о покупке недвижимости при помощи траншевой ипотеки: Как выгодно купить квартиру в ЖК Зеленые Аллеи.

 

 

Изображение от xb100 на Freepik