Что будет с ценами на недвижимость: прогноз на второе полугодие 2025

Обзор рынка недвижимости в первой половине 2025 года

В первом полугодии рынок продажи недвижимости был нестабилен. Начало года сопровождалось ростом спроса на квартиры: он увеличился более чем на 14% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Однако уже со второго квартала отмечено резкое снижение числа продаж жилья массового сегмента почти на 40%.

Иная ситуация в сегменте премиальной недвижимости. Здесь, несмотря на значительный рост цен, объем продаж увеличился вдвое по сравнению с 2024 годом. Одной из причин такого высокого спроса аналитики называют редевелопмент исторических территорий и возникновение новых престижных локаций.

Изменились и покупательские предпочтения:

1. Эксперты отмечают рост спроса на готовые объекты. В первом квартале более 20% квартир было продано по договору купли-продажи, хотя в предыдущие года этот показатель не достигал и 15%. Напротив, спрос на квартиры в строящихся домах упал почти на четверть.
2. Из-за высоких ставок по ипотеке выросло количество покупок жилья за собственные средства. Сейчас доля таких сделок достигла максимального значения в 54%. Для сравнения: два года назад, в 2023 году, только 16% покупателей приобретали квартиры на личные накопления.
3. Самыми востребованными форматами жилья остаются компактные однокомнатные лоты и студии. На их долю приходится около 70% всех сделок. Но средняя площадь приобретаемой первичной недвижимости возросла до 41 квадратного метра.

Несмотря на прогнозы некоторых специалистов, цены продолжили рост. Правда, его темп существенно снизился и составил всего 3,4% за полугодие. Сейчас средняя стоимость квадратного метра в целом по России составляет 173,4 тысячи рублей. В Тюменской области этот показатель ниже – 142,2 тысячи рублей.

Как изменились ставки по ипотеке в 2025 году

Сейчас ипотечное кредитование переживает не лучшие времена. Ставки по жилищным кредитам достигли исторического максимума. Если исключить госпрограммы, то кредит на новостройку можно оформить в среднем под 28% годовых, на вторичное жилье – 29–30%.

Связано это с тем, что ключевая ставка, которую устанавливает Центробанк, на начало 2025 года составляла 21%. Это самый высокий показатель за последние 15 лет. В июне регулятор впервые за 7,5 месяцев опустил ключевую ставку на 1 пункт, до 20%. Но это все равно очень много. Для сравнения: год назад она была 16%, а до минимальных значений в 4,25% опускалась летом 2020.

На размер ключевой ставки влияет экономическая ситуация в стране и мире. Из-за санкций, прошлогоднего неурожая и сложной внешнеполитической обстановки существенно возросла инфляция. По итогам 2024 года ее уровень составил 9,25%. К апрелю этого года она достигла 10,23%. И только в мае появилась тенденция к снижению инфляции. Центробанк прогнозирует, что к концу года она опустится до уровня 7–8%. Если прогнозы сбудутся, то снизится ключевая ставка, а вместе с ней и ставки по ипотечным программам.

Пока же некоторым категориям покупателей доступны льготные ипотечные программы со сниженной ставкой:

• семейная ипотека под 6% годовых, рассчитанная на семьи с детьми в возрасте до 6 лет включительно;
• ипотека для IT-специалистов под 6% годовых. Действует во всех регионах, кроме Москвы, Санкт-Петербурга и их областей;
• сельская и дальневосточная ипотеки.

Все эти программы претерпели некоторые изменения, но продолжат свое действие до 2030 года.

Влияние процентной ставки на цены на рынке жилья

На ценообразование влияет сразу несколько факторов:

1. Ключевая ставка. С 9 июня она опустилась до 20%, но это все равно очень высокий уровень. Ипотека остается недоступной для большинства покупателей, это сдерживает спрос. Если ставка продолжит снижаться, значит, ипотека станет доступнее, что подстегнет спрос на квартиры.
2. Удорожание строительства. Высокая ставка влечет за собой и рост издержек у застройщиков. Большинство объектов сейчас строится при помощи проектного финансирования, то есть на заемные деньги. Соответственно, стоимость квадратного метра растет.
3. Уменьшение объемов строительства. Из-за дороговизны заемных денег и снижения покупательской способности застройщики не торопятся выводить на рынок новинки. Так, в первой половине 2025 года количество новых объектов сократилось почти на четверть. Это может негативно сказаться на развитии рынка недвижимости и в перспективе привести к дефициту предложения. Следовательно, и к удорожанию жилья.

Поэтому цены, несмотря на низкую распроданность квартир, продолжают хоть и медленно, но расти. В первом полугодии было продано только 72% квартир в сданных домах. Эксперты предупреждают, что если этот показатель опустится ниже 70%, то у застройщиков начнутся финансовые проблемы.

Низкая распроданность обусловлена тем, что снизилась и покупательская способность. Суммой, достаточной для покупки квартиры, располагают немногие. А высокие ставки по ипотеке сделали ее невыгодной для покупателей. Кроме того, при выдаче кредитов на жилье банки ужесточили условия. Например, размер минимального первоначального взноса в большинстве случаев теперь составляет не менее 20%, а иногда требуется внести 30–50% от стоимости квартиры.