Выбор квартиры для инвестиций: на что обратить внимание

Способы инвестирования в квартиру

Есть много вариантов инвестирования в недвижимость. Например, можно вложиться в коммерческие объекты, землю, акции крупных компаний. Но для начинающих инвесторов лучше вложить деньги в покупку квартиры.

Есть два основных способа заработать на жилой недвижимости: сдавать ее в аренду или перепродать с выгодой спустя некоторое время.

Покупка квартиры для сдачи в аренду

Для пассивного дохода подходит сдача недвижимости в аренду. Причем сдавать квартиру можно как на длительный срок, так и посуточно. В первом случае личная вовлеченность инвестора минимальна, но и доход ниже. Во втором заработать можно больше, но арендодателю придется активно участвовать в процессе: искать арендаторов, приводить квартиру в порядок после каждых жильцов.

Главное преимущество такого варианта инвестиций в том, что квартира остается в собственности инвестора, и он может в любой момент ее продать или начать пользоваться сам.

В числе недостатков:

• Невысокая доходность: в среднем она составляет 5–7% в месяц.
• Большая вовлеченность: с арендаторами приходится постоянно поддерживать связь.
• Амортизация недвижимости. Арендаторы нередко относятся к имуществу небрежно, могут повредить мебель и ремонт.
• Не всегда удается быстро найти арендаторов, и квартира может простаивать. Следовательно, прибыль будет меньше.
• Необходимость регулярно платить налоги.

В среднем срок окупаемости вложений по арендным квартирам составляет 8-10 лет.

Покупка квартиры для перепродажи

Большую доходность можно получить при перепродаже жилья. Если инвестиционная недвижимость была куплена на стадии котлована, то к моменту сдачи дома она уже возрастет в цене на 10–20%. Плюс к этому стоимость квадратного метра растет по внешним причинам. Так, только за этот год в Тюмени в среднем она увеличилась на 13 тысяч рублей: это около 10%. За пять лет динамика еще более ощутима: в новостройках квадрат подорожал с 53 до 127 тысяч рублей, то есть почти в 2,5 раза.

Правда, все это относится к новостройкам. На вторичном рынке динамика не столь заметна. За 2024 год квадратный метр на вторичке подорожал всего на 6 тысяч, то есть примерно на 5%. Более значительную прибыль можно получить в том случае, если купить квартиру в плохом состоянии, сделать в ней качественный ремонт и перепродать. Но в этом случае потребуются дополнительные финансовые вложения, а также большая вовлеченность в процесс.

Итак, основные плюсы такого способа инвестирования:

• хорошая доходность, которая может варьироваться от 10 до 30%;
• возможность быстро окупить вложенные средства и снова выгодно их вложить;
• невысокие риски.

Важно учесть, что если продавать недвижимость не через три года после ее покупки, то с прибыли придется заплатить подоходный налог. Поэтому продажу лучше отложить на это время.

Почему вкладывать деньги в недвижимость — это выгодно

Ответ на вопрос, куда инвестировать крупную сумму денег, очевиден: в недвижимость. Но какую можно получить прибыль в этом случае? Рассмотрим на примере двухкомнатной квартиры площадью 54,7 квадратных метров в ЖК «Зеленые аллеи».

Стоимость такой квартиры в строящемся доме, который будет сдан в 2026 году, начинается от 6 612 000 рублей. По мере строительства дома цена будет расти естественным путем, ведь готовое жилье стоит всегда дороже строящегося. Для сравнения: аналогичная готовая квартира сейчас обойдется в 7 136 000 рублей. Разница в цене составляет 524 тысячи рублей, это почти на 8% дороже.

Сюда стоит добавить естественное удорожание недвижимости. Так, за последний год оно составило около 10%. А это еще порядка 660 тысяч. В сумме за год такой метод инвестирования принесет около 1 174 тысяч рублей прибыли. Для сравнения: если ту же сумму, 6 612 000 рублей, положить на банковский депозит со средней ставкой 15% годовых, то можно получить около 990 тысяч.

Ощутимую прибыль также принесут инвестиции в недвижимость, приобретенную для сдачи в аренду. В среднем стоимость аренды двухкомнатной квартиры в Тюмени сейчас составляет 30 тысяч рублей в месяц. Причем за год арендная ставка выросла на 19%. При такой плате за год инвестор может получить 360 тысяч рублей. Правда, с этой суммы будет необходимо заплатить налог: 6%, если инвестор зарегистрирован как индивидуальный предприниматель, или 4% в случае оформления самозанятости.

При посуточной сдаче можно рассчитывать в среднем на 3 тысячи в сутки. То есть за месяц максимально можно заработать около 90 тысяч. Правда, рассчитывать на постоянную заполняемость квартиры не стоит, и сделать детальный расчет в этом случае сложно.