Как правильно сдать квартиру в аренду: все, что нужно знать о договоре аренды

Наем и аренда: в чем разница

В объявлениях о сдаче квартиры нередко можно встретить термины “аренда” и “наем”. Большинство людей считают эти понятия синонимами. Но если провести сравнение с юридической точки зрения, то разница существенная.

Если человек сдает квартиру частному лицу, то это наем. Аренда же возможна в том случае, если арендатором выступает юридическое лицо.

Различия становятся очевидными при подписании договора. В основной части документы схожи, но есть особенности:

1. Срок действия договора. При найме он не может превышать пяти лет. Аренда же может быть предоставлена на любой период.

2. Регистрация. При найме документ не обязательно регистрировать в Росреестре: достаточно, чтобы его подписали обе стороны. Если срок договора аренды более года, то он обязательно подлежит регистрации.

3. Расторжение. Договор найма допускается расторгнуть по желанию наймодателя, если квартиранты не соблюдают условия договора. Например, нарушают общественный порядок, портят имущество или у них регулярная просрочка платежей. Наниматель также может расторгнуть договор, уведомив об этом владельца недвижимости за три месяца. Досрочно расторгнуть договор аренды можно только по обоюдному согласию, или через суд.

Несмотря на различия понятий более привычным термином в обиходе остается аренда.

Как правильно составить договор аренды квартиры

Подписание договора – необходимое условие при аренде. Этот документ сможет защитить интересы как арендодателя, так и арендатора в случае возникновения разногласий.

В интернете можно найти образцы типовых договоров. Важно, чтобы документ содержал следующие пункты:

• характеристики квартиры: адрес, количество комнат, площадь;
• реквизиты документа, подтверждающего право владения недвижимостью;
• данные лиц, которые будут проживать в квартире вместе с основным арендатором;
• размер и порядок оплаты за квартиру. Здесь же важно прописать условия оплаты коммунальных услуг и дополнительных расходов: будет это осуществлять арендатор или собственник жилья;
• если при заключении договора арендатор вносил депозит, то размер депозита и условия его удержания или возврата также прописываются в договоре;
• срок действия, условия расторжения договора и возможности его продления;
• ответственность сторон за неисполнение обязательств;
• паспортные данные или реквизиты сторон.

К договору желательно приложить перечень имеющегося имущества: мебели, бытовой техники, сантехники. Он должен содержать детальное описание, фиксирующее состояние предметов, а также всех дефектов, включая царапины и неработающие кнопки. Желательно подкрепить описание фотографиями. Это поможет в будущем избежать разногласий. Наймодатель не сможет требовать с нанимателя денег за то, в чем он не виноват, а наниматель будет бережнее относиться к чужому имуществу.

При передаче ключей стороны подписывают не только сам договор, но и акт приема-передачи. Именно с этой даты ответственность за содержание квартиры ложится на плечи последнего.

Документы для сдачи квартиры в аренду официально

Основная цель сдачи квартиры – получение прибыли. По закону арендодатель обязан платить с дохода от аренды налоги. Если сдавать жилье нелегально, можно получить множество проблем: когда о незадекларированном доходе станет известно налоговой, состоится проверка. По ее итогам придется заплатить не только НДФЛ за весь предыдущий период аренды, но и штраф.

Налог со сдачи квартиры можно оплатить тремя способами:

1. Как физическое лицо. Размер налога в этом случае составит 13% от ежемесячной арендной платы. Собственник жилья должен до 30 апреля сдать декларацию, указав сумму дохода. Далее у него есть 2,5 месяца на оплату налога за прошедший год.
2. Как индивидуальный предприниматель. Размер налога в этом случае составит 6% от дохода, если ИП работает по упрощенной схеме налогообложения. В этом случае декларацию также нужно подавать ежегодно, а вот платить налоги придется поквартально.
3. Как самозанятый. Это наиболее удобный способ: ставка НПД составляет всего 4%, если квартира сдана по договору найма, и 6% – если арендатор юрлицо. Подавать декларацию не нужно: все операции производятся через приложение «Мой налог».

Чтобы официально оформить аренду квартиры, необходимо подготовить:

• Документы на недвижимость: свидетельство о праве собственности, выписку из единого реестра или иной документ.
• Паспорта участников сделки. Если арендатор – юридическое лицо, то потребуются учредительные документы.
• Если собственников квартиры несколько, то остальные должны предоставить письменное согласие, заверенное у нотариуса.

Если сдается ипотечная квартира, то потребуется разрешение банка на подобную деятельность. Также стоит получить согласие компании, в которой застрахована ипотечная недвижимость. В противном случае кредитный договор может быть расторгнут.

Перед сдачей квартиры в наем стоит оформить полис на имущество. Нередко арендаторы небрежно относятся к чужой собственности. Страховка должна включать ответственность перед третьими лицами на случай, если арендаторы нарушат интересы соседей.