Эскроу-счёт: что это и как работает

Что такое эскроу-счет простыми словами

Эскроу – это специальный счет, который предназначен исключительно для проведения расчетов между застройщиком, выступающим в роли продавца, и покупателем.

Такой счет полагается открывать в банке, осуществляющем финансирование стройки. Если же застройщик ведет работы на свои средства, то он вправе выбрать банк из списка учреждений, уполномоченных Центробанком на ведение такой деятельности.

После внесения денег происходит заморозка средств на счету. Застройщик сможет их снять только после того, как полностью завершит работы в указанные в договоре сроки и введет объект в эксплуатацию.

Клиент тоже не может снять деньги по своему желанию. Забрать их разрешается только при невыполнении девелопером своих обязательств.

У эскроу есть особенности:

• на внесенные деньги проценты не начисляются;
• средства, размещенные на эскроу-счете, не могут быть арестованы или изъяты даже при наличии долговых обязательств у клиента.

Эскроу-счет используется только при покупке жилья на стадии строительства. При сделках с готовой недвижимостью защитить средства покупателя можно при помощи использования банковской ячейки или аккредитива.

Банковская ячейка служит в качестве сейфа, где хранятся наличные деньги. Забрать их продавец сможет только после регистрации Росреестром договора купли-продажи.

Аккредитив используется при безналичном расчете. Это банковский счет, куда зачисляются средства перед сделкой. Банк переведет их продавцу после оформления собственности покупателя на объект недвижимости.

За аренду ячейки и аккредитив придется заплатить, тогда как счет эскроу открывается и обслуживается бесплатно.

Как работает эскроу-счет при покупке квартиры в новостройке

Чтобы оформить сделку при помощи эскроу, необходимо сделать семь шагов:

1. Девелопер и банк заключают договор финансирования работ. В этом же кредитном учреждении предстоит открывать эскроу-счета.
2. Клиент выбирает недвижимость и подписывает с застройщиком ДДУ, где указаны сроки, в которые объекта недвижимости должен быть сдан, а квартира передана клиенту.
3. Договор проходит регистрацию в Росреестре.
4. Клиент направляет заявку в указанный банк на открытие счета.
5. После внесения покупателем на счет необходимой суммы банк ее депонирует. Снять деньги до введения новостройки в эксплуатацию нельзя.
6. После сдачи дома и проверки выполнения условий банк в течение 10 дней переводит деньги продавцу и закрывает счет.
7. Клиент подписывает акт приема-передачи и повторно обращается в Росреестр, чтобы оформить права на имущество. Подтверждением этого права становится выписка из ЕГРН.

Пополнить такой счет можно как собственными, так и заемными средствами. Причем оформить кредитный договор он может в любом другом банке.  Например, в некоторых банках для зарплатных клиентов действует сниженная процентная ставка, поэтому им выгодно оформлять ипотеку там.

Как открыть эскроу-счет: документы и порядок

Для открытия эскроу нужно подготовить:

• паспорт заявителя;
• подписанный и зарегистрированный в Росреестре договор долевого строительства;
• если задействована ипотека, то могут потребоваться иные документы по требованию банка.

Когда документы собраны, необходимо обратиться в банк, с которым у застройщика заключен договор. Образец заявления можно посмотреть на сайте финансового учреждения. Как правило, большинство финансовых учреждений предоставляет эту услугу в онлайн-режиме. Итогом станет подписание договора и открытие счета.

После этого покупатель зачисляет на счет деньги, а банк их блокирует до указанного в договоре срока. Плата за открытие счета и его обслуживание не взимается.

Что будет с деньгами, если застройщик или банк обанкротится

Эскроу-счет призван защитить интересы и деньги покупателей недвижимости. Но он не может гарантировать, что банк или застройщик не начнет испытывать финансовые трудности, которые в итоге приведут к банкротству.

Если проблемы возникнут у застройщика, и он задержит срок сдачи дома хотя бы на полгода, то покупателю полностью будут возвращены средства.

При банкротстве кредитного учреждения ситуация иная. Деньги на эскроу-счетах застрахованы в обязательном порядке. Но страхование вклада осуществляется на сумму, не превышающую 10 миллионов рублей. Если квартира стоила менее этой суммы, то покупатель полностью получит свои деньги. Если же жилье было дороже, или человек приобрел в одном доме несколько квартир, то сумма возмещения не превысит 10 миллионов. Все, что было уплачено сверх этой суммы, пропадет.